Permis de démolir : quand est-il obligatoire et comment l'obtenir en 2026 ?

Abattre un vieux garage, raser une maison avant reconstruction, supprimer une grange en fond de parcelle : la démolition n'est pas un acte libre. Selon la commune et le secteur, elle peut exiger un permis de démolir. Voici les règles applicables en 2026, les pièces à fournir et les pièges à éviter.

Qu'est-ce qu'un permis de démolir ?

Le permis de démolir est une autorisation d'urbanisme distincte du permis de construire. Il porte uniquement sur la disparition, totale ou partielle, d'une construction existante. Son objectif : permettre à la commune de contrôler la préservation du bâti, du paysage et du patrimoine avant qu'un bâtiment ne disparaisse définitivement. Il est encadré par les articles R.421-26 à R.421-29 du Code de l'urbanisme.

Dans quels cas le permis de démolir est-il obligatoire ?

Contrairement à une idée répandue, le permis de démolir n'est pas exigé partout en France. Il devient obligatoire dans deux situations.

1. La commune l'a instauré par délibération

Le conseil municipal peut décider de soumettre à permis de démolir toutes les démolitions situées sur son territoire, ou sur une partie seulement. Beaucoup de communes urbaines et de villages à caractère patrimonial l'ont fait. C'est le premier point à vérifier en mairie ou dans le règlement du plan local d'urbanisme.

2. Le bâtiment se situe dans un secteur protégé

Le permis de démolir s'applique de plein droit, quelle que soit la commune, si la construction est :

• située dans un site patrimonial remarquable (SPR) ou un périmètre de protection délimité ;
• située aux abords d'un monument historique, en covisibilité ;
• inscrite ou classée au titre des monuments historiques ;
• située dans un site classé ou en instance de classement ;
• située dans une réserve naturelle ou en cœur de parc national.

Dans ces zones, l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France est requis. Nous détaillons cette procédure dans notre article sur les travaux en zone ABF.

Les cas dispensés de permis de démolir

Certaines démolitions échappent à l'autorisation, même dans une commune où le permis de démolir est institué :

• bâtiment menaçant ruine faisant l'objet d'un arrêté de péril ;
• construction insalubre visée par un arrêté préfectoral ;
• démolition ordonnée par une décision de justice ;
• ouvrages relevant du secret de la défense nationale ;
• bâtiment situé dans un lotissement, lorsque la démolition est prévue par le permis d'aménager.

Attention : la dispense de permis de démolir ne dispense pas des autres règles. Un mur de clôture démoli puis reconstruit relève par exemple d'une déclaration préalable pour clôture.

Démolition + reconstruction : un seul dossier suffit

C'est le cas le plus fréquent. Si vous démolissez pour reconstruire, inutile de déposer deux demandes séparées : le permis de construire vaut permis de démolir. Il suffit de cocher la rubrique « démolition » du formulaire et de joindre les pièces correspondantes.

Même logique pour une déclaration préalable portant sur des travaux légers avec démolition partielle : la démolition est intégrée à la demande.

Rappel important : si le projet de reconstruction porte la surface de plancher au-delà de 150 m², le recours à un architecte est obligatoire pour un particulier. En dessous, vous pouvez monter votre dossier vous-même, comme nous l'expliquons dans notre guide permis de construire sans architecte.

Quelles pièces fournir dans un dossier de permis de démolir ?

La demande se fait via le formulaire Cerfa n° 13405 (demande de permis de démolir). Le dossier comprend :

Pièce	Contenu attendu
PD1	Plan de situation du terrain
PD2	Plan de masse des constructions à démolir ou à conserver
PD3	Photographie du ou des bâtiments à démolir
Notice	Nature du bâtiment et ampleur de la démolition

Le plan de masse doit distinguer clairement, par une trame ou une couleur, ce qui est démoli et ce qui reste en place. C'est l'erreur la plus courante en instruction.

Pour les bâtiments de plus de 1 000 m² de surface cumulée, ou ayant accueilli des substances dangereuses, un diagnostic PEMD (produits, équipements, matériaux et déchets) doit être réalisé avant les travaux.

Délais d'instruction et validité

• Délai d'instruction : 2 mois à compter du dépôt d'un dossier complet ;
• délai porté à 3 mois en cas de consultation de l'ABF ou d'un service extérieur ;
• la mairie dispose d'1 mois pour réclamer des pièces manquantes ; passé ce délai, elle ne peut plus le faire ;
• le silence de l'administration à l'issue du délai vaut accord tacite, sauf en secteur protégé.

Le permis de démolir est valable 3 ans, prorogeable deux fois un an. Pour approfondir, voir notre article sur les délais des autorisations d'urbanisme.

Une fois l'autorisation obtenue, l'affichage sur le terrain est obligatoire pendant toute la durée du chantier : il fait courir le délai de recours des tiers de 2 mois. À la fin des travaux, une déclaration attestant l'achèvement (DAACT) doit être déposée.

Que risque-t-on à démolir sans permis ?

Démolir sans autorisation quand elle est exigée constitue une infraction pénale. Les sanctions prévues à l'article L.480-4 du Code de l'urbanisme peuvent atteindre 6 000 € par mètre carré démoli, avec un plafond de 300 000 €, et une peine d'emprisonnement en cas de récidive.

À cela s'ajoutent des conséquences très concrètes : refus du futur permis de construire, difficultés à assurer le bien et blocage de la vente lors du passage chez le notaire. Notre article sur les travaux réalisés sans autorisation détaille les recours possibles pour régulariser.

FAQ

Faut-il un permis de démolir pour abattre un mur intérieur ?

Non. Les démolitions intérieures qui ne modifient ni la structure ni l'aspect extérieur ne relèvent pas du permis de démolir. En revanche, si l'opération touche un mur porteur dans un immeuble en copropriété, l'accord de l'assemblée générale reste nécessaire.

Peut-on démolir un abri de jardin sans autorisation ?

Dans la plupart des communes, oui. Mais si la commune a institué le permis de démolir ou si le terrain est en secteur protégé, l'autorisation s'impose même pour une petite construction. Vérifiez avant de commencer : notre page abri de jardin détaille les règles associées.

Le permis de démolir est-il payant ?

Le dépôt en mairie est gratuit. En revanche, la reconstruction qui suit peut générer une taxe d'aménagement. Voir notre article dédié à la taxe d'aménagement 2026.

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